収益ビルの売却

収益ビルを売却するにあたって、おすすめの方法や高く売れる物件について、様々な点からリサーチしてみましたのでご覧ください。

収益ビルがどれだけ高く売れるかは、端的に、「買おうとしている投資家がいるのか」「購入した投資家が利益を出せるのか」です。収益ビルを売却する、つまりは業者が購入する理由は投資家に売却するためです。

そのため、投資家にとって「魅力的」だと思う要素が多々あれば高額での売却に繋がります。

例えば人が集まりやすい、アクセスが良いといった立地面の強み。立地は購入後の努力で変更できるものではありません。間取り等であれば創意工夫で購入後にどうにでも変更できる部分ですが、立地だけは変更することができません。

また、タイミング的にあまり考慮されないのですが、テナントは埋まっている方が高く売れます。テナントが開いている方が、購入者サイドでいろいろとできると考える人も多いのですが、投資家にとって何よりも大切なことは、「どんなお店に入店してもらうか」ではなく、利益です。つまり、テナントが埋まっている方が現状での収益に安定性がありますので、高く売れるチャンスに繋がります。

収益ビルの売却は、大きく一般媒介契約と専任媒介契約に分類できます。それぞれどのような特徴を持っているのか改めて解説します。

一般媒介契約とは、極々一般的な契約です。

不動産業者等に対し、「任せるので売却のお手伝いをして下さい」といったもので、依頼を受けた不動産業者は、多々抱えている自社の物件と同じ扱いをします。

特別押し売りすることもなければ、あくまでも「希望に沿っているお客がいれば案内する」程度です。スーパー等に例えるのであれば、陳列棚に並べてもらうよう依頼するのみの契約です。

一般媒介契約がスーパーの陳列棚に商品を並べてもらうよう依頼するのであれば、専任媒介契約は陳列棚ではなく注目されるようコーナーを作ってもらったり、あるいは目の前を通ったお客に勧めたりします。

「売れるのを待つ」スタイルの一般媒介に対し、「売れるよう努力する」のが専任媒介契約となりますので、専任媒介契約を結ぶことで、業者が持って居る限りのネットワーク等を駆使して契約まで努力してくれるでしょう。

専門性の高い業者として、2021年4月段階で収益物件の取引に特化し、国土交通省から「一般不動産投資顧問業者」の登録がされている企業をご紹介。専門性と信頼性の高さが裏付けされていると言えます。

1999年に設立されたサンフロンティア。事業継承や相続対策、不動産証券化など様々なノウハウを持っている業者で、損得だけではなく、多角的視点でのコンサルタントに定評のある業者です。

個人富裕層に特化した専門会社であるエーディーワークス。独自ネットワークを多々持っているだけではなく、多数のグループ企業、さらには仲介業者とのリレーションも特徴の一つとなっています。

「ベストパートナー」を目指しているMyアセット。著名人を招いてのセミナーを開催していることからも分かるように、不動産業界に強力なネットワークを持っています。ちなみに積極的に資本金を増資するなど、好調な業績も特筆すべき点です。

首都圏では収益ビルの売却状況がどのような形となっているのかについてもリサーチしてみました。

首都圏ということで、収益ビルの需要は根強いです。投資家たちからの需要の根底にあるのは、首都圏はいわば日本の中心。人も物も集まる場所ですので、多くの事業者が拠点を釜たいと考えています。少子高齢化による労働者人口の減少もどこ吹く風、東京の収益ビルの需要は、文字通り「全国一」と考えて良いでしょう。

売却相場の参考として、各エリアの商業地公示価格をまとめました。

• 中央区商業地：784万4,650円／㎡
• 港区商業地：383万7,450円／㎡
• 渋谷区商業地：437万2,420円／㎡
• 新宿区商業地：395万8,120円／㎡

※参考：2016年度国土数値情報国土交通省より

東京のベッドタウンとしての発展を遂げる千葉。一方で、独自にサービスを展開しているエリアも多々ありますので、収益ビルのニーズも決して低いものではありません。むしろ千葉には沿岸の工業エリアとの連携を踏まえた事業を展開している業者も多々ありますので、投資家からの収益ビルへの注目度も高いです。

売却相場の参考として、各エリアの商業地公示価格をまとめました。

• 船橋市商業地：39万3,530円／㎡
• 市川市商業地：59万4,900円／㎡
• 松戸市商業地：34万3,500円／㎡
• 千葉市商業地：30万4,510円／㎡

※参考：2016年度国土数値情報国土交通省より

千葉同様、東京のベッドタウンとしての需要が高い埼玉県。東京都心までアクセスしやすい一方で、都心と北関東一円の接続地域としての役割も担っていることから、大宮のような日本を代表するターミナル駅もあります。そのため、居住エリアとしてはもちろんですが、ビジネス面に於いても注目度の高いエリアで、投資家も熱い眼差しを向けています。

売却相場の参考として、各エリアの商業地公示価格をまとめました。

• さいたま市商業地：48万5,040円／㎡
• 川口市商業地：60万2,080円／㎡
• 和光市商業地：37万9,500円／㎡
• 草加市商業地：25万6,000円／㎡

※参考：2016年度国土数値情報国土交通省より

東京のベッドタウンとしてというよりも、お洒落な港町としてのイメージが強い横浜、再開発著しい川崎、湘南エリア、さらには温泉で知られるエリアなど様々な街を要する神奈川県。それだけに、投資家からの注目度もまた、高いエリアとなっており、収益ビルに関しても東京に次ぐ勢いとなっています。

売却相場の参考として、各エリアの商業地公示価格をまとめました。

• 横浜市商業地：55万5,820円／㎡
• 川崎市商業地：66万730円／㎡
• 藤沢市商業地：38万290円／㎡
• 鎌倉市商業地：42万6,000円／㎡

※参考：2016年度国土数値情報国土交通省より

距離そのものはあるものの、インフラ整備のおかげで東京のベッドタウンとしての特性も付与されている茨城県。学園都市としての一面もあるなど、多様性のあるエリアは投資家からの注目度も高いエリアなので、収益ビルの需要もまた、高い物となっています。

売却相場の参考として、各エリアの商業地公示価格をまとめました。

• つくば市商業地：12万5,840円／㎡
• 日立市商業地：6万3,100円／㎡
• 水戸市商業地：9万4,100円／㎡

※参考：2016年度国土数値情報国土交通省より