一棟マンションの売却・買取について、その後の投資に好循環を生む出口戦略をご提案します。
一棟マンションを高く売るためにはどのような方法があるのかや、知っておいた方が良い点等を把握しておくことも大切です。
高く売れる物件の特徴は言うまでもなく、「需要のある物件」です。
「住みたいな」と思うような物件であれば高く売れますし、「あまり住みたくない」「よほど家賃が安くなければ住む気にはならない」といった物件であれば、なかなか売れないでしょう。不動産もまた、他の産業同様に需要と供給のバランスによって価格が成り立っています。売りたいと思った時に、価値を急激に上げることは難しいですが、価値を下げずに売るために把握すべきポイントは知っておきましょう。
一棟マンションにおいて、まず重要なのが立地です。
あなたのお持ちの物件のエリアの地価を確認しましょう。
土地の価格ｍｐ確認は、国税庁の「財産評価基準書」ページで「路線価」を見てみましょう。一般公開されています。1,000円単位の表記なので、たとえば前面の道路に「113D」と書かれていたら、その土地の路線価は113,000円になります。
一棟マンションやアパートの場合には、賃料収入などの収益を基にする収益還元価格で見てみましょう。
収益還元価格＝年間賃料収入÷還元利回り
※還元利回りとは、立地や築年にもよりますが賃貸用住宅なら5～8%程度です
例）
年間家賃収入：約1,000万円
還元利回り：5%
の場合
1,000万円÷5%=2億
参考：野村不動産アーバンネット（https://www.nomu.com/pro/trend/market/447680_01.html）
立地と建物価格が一つの基軸にはなりますが、実際の売却額がそのまま採用されるとは限りません。あくまでも、マーケットの同行や需要と供給のバランスから判断されるため、過去同様の立地、物件の売却額も確認をしておきましょう。
このサイトでは、各エリアの実際の売却物件事例を掲載しています。
一都三県の一棟マンション売却に対応でき、かかわる人のすべてを大吉にできるよう「お客様ファースト」を掲げる不動産会社、「大吉不動産」を特別に紹介します。
大吉不動産では自社を介して行われる不動産取引において、常にお客様の目線を忘れず、自社ならではの付加価値を徹底的に追及することで、お客様ファーストを実現しています。
売却相談を受けている物件にいち早く買い手がつくよう、情報更新の頻度を高めて、自社に登録している会員に向けて、アピールしています。
更新頻度が高いことで、自社会員はもちろんですが、不動産投資に興味がある人も引き付けられる可能性が高まります。
こうした行動が素早く買い手を見つけられるコツの一つといえるでしょう。
不動産投資に興味を持っている人を引き付けることで、より多くの「買い手」候補を集めるべく活動しています。
不動産投資に関するコラムを発信することで人を寄せるだけでなく、自社営業社員の紹介や自社顧客の成功事例も発信することで、自社そのものに興味を持つ人を増やそうとしているのです。
自社に興味を持つ人の中に、買い手候補は必ず現れることでしょう。
会社の利益を優先して、買い手のニーズや属性とマッチしない物件を仲介する業者がいるのは残念ながら事実。
その一方で大吉不動産では、強く「買いたい」と希望されていても、断ることもあるのだとか。
つまり、その物件を持つべき人を見つけ出してくれるということです。
業界経験の長い社長はもちろんのこと、営業スタッフの中にも投資不動産を運用している人がいます。
不動産オーナーとして物件の良しあしを判断できるので、自分たちに近い目線での提案を受けられます。
より高く売るためにはどうしたら良いか、親身に相談にのってくれることでしょう。
不動産を売る際の大きなニーズとしては、「高く売る」か「早く売る」のどちらかに分かれます。
大吉不動産では、売却希望者が重視するニーズを尊重し、できるだけ高く・早く売却できるように提案・対応してくれます。
新しいオーナーへの仲介はもちろん、自社買取もできるので、ご自身がどちらをより重視するかを考えた上で、相談することをお勧めします。
| 社名 | 大吉不動産株式会社 |
| 所在地 | 東京都千代田区飯田橋4-4-12 NBC飯田橋ビル3F |
| 電話番号 | 03-6903-1577 |
| 営業時間 | 10:00～20:30 |
| 宅地建物取引業免許 | 東京都知事(1)第101488号 |
築古物件の売却を得意とする不動産会社を見つける
築浅物件の方が売却に有利なのは言うまでもありませんが、築古だからといって決して売れないわけではありません。
例えば、築古でもリフォーム済みで設備だけであれば新しい住宅と変わらない物件もあれば、築年数は長いものの、駅から近く周辺環境に恵まれているといった条件が揃っていれば、高値で売却できる可能性もあります。
むしろ15年から30年の間ですと投資家たちにとっては安定性があり、利益になると判断されたマンションは高値での売却が期待できます。この点については専門家・専門業者の意見に耳を傾けてみると良いでしょう。自分の価値観ではなく、不動産業界における需給バランスの見極めこそ、不動産売却成功のための秘訣です。
また、築古物件の場合、一般媒介だとむしろ安く叩かれる可能性もあるので専任媒介契約で売却検討することをおすすめします。
マンションを一棟売却する際に、なるべく高額で売却するためにはどうしたらよいでしょうか。高額で売却するには、仲介してくれる不動産業者と信頼関係を築くことがとても大切になってきます。数多くある不動産業者の中で、高額での売却してくれそうな業者を見つけるためのポイントを紹介していきます。
マンション売却時、大切なのは出来るだけ満室にしておくという事です。これは、賃貸物件としての価値を高める意味にも繋がります。不動産投資家から見ても空室の多いマンションは敬遠するはずです。あなたも、空室のあるマンションと満室のマンションのどちらかを選ぶとしたら後者を選ぶのではないでしょうか。投資対象として何が魅力的なのか考えるのも大切です。
不動産業者は、それぞれ強みとしていることが異なります。一言でマンション売却といっても、区分売却と一棟売却では買い手や方法が異なるので、売却のノウハウもまるで違います。数ある不動産業者の中から、マンションの一棟売却に特化した業者を選びましょう。 選んだ業者が一棟売却に強いかどうかは、売却実績や担当者の説明ですぐに分かります。
一括査定サイトは、少ない労力で複数の業者に査定見積もりを出せる便利さがあります。複数の業者に査定依頼をする意味ですが、「A業者よりもB業者の査定の方が理想的ならば、そちらに依頼する」という考えがすぐに出来るのです。
売却前に自分自身で相場や不動産投資の情勢など、ある程度の情報を調べて把握しておくことが大切です。情報が分かっていれば、不動産業者による査定の結果がどうなのか判断しやすくなる為です。
昔馴染みなど長い付き合いの不動産業者であればあまり心配はありませんが、初めて利用する不動産業者の場合、ある程度の駆け引きを伴うことがあります。例えば、最初は高額な査定結果を出して媒介契約を取り付けたものの、相場より高額なので売却先が見つからず、「不動産の相場が全体的に下落しており、売り出し価格を下げてほしい」と言われた為、結局その不動産業者に依頼した意味が全くなくなってしまったというケースが実際にあります。 このように、期待通りの動きをしてもらえない、他にも良い不動産業者があると判断した場合は、すぐに業者を変更することも視野に入れておきましょう。
不動産を業者に依頼して売却する場合、一般媒介契約と専任媒介の二種類があります。
特徴が異なるからこそ、それぞれを正しく理解し、自分が売却を依頼しようと考えている不動産は、どのような形が良いのかを考えてみましょう。
一般媒介契約とは、マンションの売却を依頼する手法として一般的なもので、かいつまむと「売却物件に並べてください」というものです。依頼を受けた業者側としても自社のデータベース、あるいは店頭に並べ、興味のある人に対して訴求します。
しかし、あくまでも「数ある物件の一つ」として位置付けられており、特別営業に力を入れることはありません。
専任媒介とは、「専任」という言葉が示すように、依頼したマンションの売却を専門的に任せるものです。依頼を受けた業者側は、一般媒介契約のように「数ある物件の一つ」としてではなく、売却のためのアプローチに力を入れます。
例えばですが、マンションを買いたいと考えている人が店頭に足を運んだ場合、一般媒介契約であれば「こういった物件もありますよ」といった程度にとどまりますが、専任媒介契約を結んだ物件であれば、業者側としても売却のために力を入れますので、どのような物件なのかやメリットを事細かに説明してくれることでしょう。
マンションの一棟売却を計画してから実際に引き渡すのに、どのような流れになるのかが気になるのではないでしょうか？大まかな流れとしては以下の通りです。
となっています。ここでは、それぞれについて詳しく説明していきます。
最初に、売却する一棟マンションの目標売却価格を設定します。一棟マンションの売却価格は非常に高額であるため、不動産業者に任せた方が安心するという方は任せてしまっても良いかと思います、しかし相場観を身に付けたり、今後の交渉を有利に進める為にも自分自身で調べた情報から相場を把握し売却価格を決定した方が良いでしょう。
一棟売却するマンションの価格査定を不動産業者に依頼します。査定依頼の段階では費用は発生せず、すぐに売りに出されることはないので、様々な不動産業者を巡って査定してもらったり一括査定依頼サイトを利用するなどして、理想的な売却価格を提示してくれる業者や、対応が誠実な業者に絞り込むという方法もあります。
依頼する不動産業者が決まったら、その業者に売却の仲介を依頼します。不動産業者の買取りでならば仲介契約は必要ありませんが、多くの場合は不動産業者の仲介によって買い手を探すことになります。
目標売却価格や不動産業者の査定額、周辺の相場や取引事例などを参考にして売出し価格を決め、売出しを行います。
売出しを行った一棟マンションに対して問い合わせや購入希望があったら、希望者との交渉を行います。価格交渉以外にも引き渡しの条件や諸費用など、トラブルを未然に防ぐために細かい部分まで念入りに交渉を行いましょう。
交渉成立、売買契約を結ぶ段階になったら、買主に当該物件の情報を開示します。引き渡し後に修繕必要箇所などが発覚するとトラブルの原因にもなるので、問題箇所や不安箇所については正確に情報を開示しておきます。
物件情報を開示し売買の合意に至ったら、売主と買主による売買契約の締結を行います。契約を行ったら買主は、物件価格の一部を手付金として支払うのが一般的です。
最後に、売買代金の決済と一棟マンションの引き渡しを行います。マンションの引き渡しによって所有権も移転するため、そのための法務局で登記申請も行います。
一棟マンションを売却する際にかかる費用や税金は以下の通りです。
マンションを売却する際の相談先は以下の通りです。それぞれ分野が異なりますので、専門知識を持ったところへ相談に行きましょう。
マンション売却で利益が生じた場合は所得税が、相続によってマンションの所有権を得たなら相続税が課せられます。他にも消費税や印紙税、登録免許税など多くの税金が課せられると税金計算が複雑になります。その際には、税金の専門家である税理士に相談しましょう。
マンション売却を行う際、売却するマンションの正確な価値を理解する必要があります。自身で調べても問題ありませんが、より正確に判断するならば専門家である不動産鑑定士に依頼しましょう。不動産業者の査定と違い費用はかかりますが、厳密な基準に基づき業者と比べより適正な価格で物件を評価してくれます。
隣地との境界などが確定していない場合、後にトラブルとなる可能性もあるため土地家屋調査士に依頼して境界を確定し、測量図を作成してもらいましょう。隣地との境である「民民境界」と、道路との境界である「官民境界」の両方とも確定する必要があります。
マンションの所有権の移転や抹消などには登記の手続きが必要となりますので、手続き全般は司法書士に依頼しましょう。これらを自力で行おうとすると、要求される知識や手間が余りにも多い為一般的ではありません。
不動産売買は高額な取引のため、契約関連や売買代金に関する事で相手方とのトラブルが起こる可能性も非常に高いです。その場合、弁護士に相談するようにしましょう。
基本的にマンションの売却は不動産会社の仲介で行われます。そのため、売却相談から受け渡しまで最も身近にいるのが不動産会社です。無料で相談に乗ってもらえるので、迷ったらまずは不動産会社に相談しましょう。
大手不動産会社は、幅広い物件を扱い手広いです。数はこなしているでしょうが、専門性があるとは言い切れません。なので専門性の高い業者を探すなら、狙い目は「収益物件に特化した中小規模の不動産会社」。その業者自体が資本金1億を切っても取引に関して優良業者であれば、問題ないのではないでしょうか？
中小規模の不動産会社で、優良業者を見つける1つの材料として「不動産投資顧問業者の登録有無」が使えます。「不動産投資顧問業者」は国土交通省によって登録が判定されるものです。不動産コンサルティング技能試験合格者の所属や、1億円以上の不動産取引実績が2年以上あるか…などの審査基準が定められています。
この登録有無が専門性と信頼性の高さを1つ見極める要素になります。そのうえで、業者の特徴を見極めるのが良いでしょう。
初心者の方から専業大家の方まで不安・疑問に対してわかりやすく適切に説明してくれます。想定される価格帯から売却時期まで顧客第一に真摯な対応が売りとなります。できるだけ失敗しないよう堅実な売却を望むなら、まずは相談先として検討されてはいかがでしょうか。
空室が長引かないように、そして満室のタイミングを逃さないようにしましょう。
空室が多いと言うことは、利回りが下がっているという事です。家賃を下げれば、売却金額にも影響します。
空室が多い状態が続く時は、売却を見送るという選択が正しい場合もあります。
例えば、毎月の収支改善を行ってから、5年後・10年後に売却した方が良い事例などもあるようです。
ただ、タイミングは素人にはつかみきれない側面でもあります。ここは自己判断せずに、信頼のおける不動産会社と相談して決めていきましょう。
